物业服务项目的承接查验，是前期物业管理服务中，建设单位向物业公司交付物业的重要环节，亦是物业公司进入实质物业管理阶段的第一步。作为物业交付的必经环节，实务中，建设单位与物业公司因物业交接不清楚、不到位导致后期物业质量责任界定模糊，引发物业服务管理纠纷。   为了维护正常的物业管理秩序，降低物业管理服务风险，明确建设单位、物业公司、业主之间的各自责任，本文主要围绕前期物业管理中，建设单位和物业公司如何进行物业服务项目的承接查验及应注意哪些问题进行简要探讨。

问题一：何为物业承接查验？  

根据《物业承接查验办法》及相关法律规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。在前期物业管理阶段，物业公司对物业的接管验收主要包括两个方面：一是对物业共用部位和共用设施设备进行查验；二是物业资料的移交。

问题二：物业承接查验应具备什么条件？  

拟承接查验的物业应当满足商品房交付使用的基本条件，如建设工程竣工验收合格；市政公共设施设备、公共服务设施、公共配套设施等已按照要求和规划设计建成，满足使用功能要求；物业共用设施设备及共用部位运行正常、完好，取得相应使用合格证书等；其次，物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；最后，如地方另有额外规定的，也应一同具备。如《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》第七条规定，新建物业范围内无违章建筑、临建设施需拆除处理完毕、房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位等。

问题三：物业承接查验的基本流程？  

一般而言，物业的承接查验主要有以下几个步骤：①建设单位提前通知物业公司办理承接验收手续→②向物业公司移交相关图纸资料→③物业公司审核资料→④对共同部位、共用设施设备、物业服务用房等进行查验→⑤记录和确认查验发现问题、提出整改方案→⑥签订物业承接查验协议→⑦办理交接手续

问题四：何时进行物业承接查验？  

根据《物业承接查验办法》的相关规定，建设单位应在物业交付使用15日前，与物业公司完成物业承接查验工作。实践中，因为新接管物业前期工作时间较为紧迫，工作任务重，建设单位往往根据项目实际交付情况，提前与物业公司确定承接验收时间。如《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》第17条规定，建设单位应于物业承接验收前30日通知物业公司办理承接验收手续。

问题五：物业承接查验需要移交哪些物业资料？  

实践中不乏因物业资料移交不齐全，导致建设单位、物业公司、业主之间发生物业接管不利、物业服务质量瑕疵和权责划分难以界定等问题。根据目前相关法律规定，在物业现场查验前，建设单位向物业公司移交的资料主要有以下几类：   第一、政府部门规划批准及验收合格资料，如竣工总平面图、单体建筑、设备竣工图等竣工验收资料；第二、工程技术资料，如设施设备的安装、使用和维护保养等；第三、配套设施及公共设施资料，如水电煤气等准许使用文件；第四、物业质量保修文件及使用说明文件；第五、其他文件资料，如业主名册、档案等产权资料信息、临时管理规约、有关物业管理台账、维修基金缴纳明细、相关设施设备的订货合同、厂家供货商联系方式等。

问题六：建设单位在物业承接查验过程中需注意的问题？  

1、履行书面通知交接手续；建设单位不管是在承接查验前还是交接移送过程中，都需要履行相应的书面通知交接手续。如查验前，发送《接管验收邀请函》及附上签收回执；或者发送《物业整体接管通知书》，以此确认建设单位履行物业查验通知义务，可避免因未及时通知而给物业公司迟延接管的理由；物业资料的移送，应当配备《物业资料移送清单》及《签收确认表》。  2、专业经营设施设备移交问题。专业经营设施设备主要指变（配）电、供水、供电、供气、供热、通信等设施设备。虽由建设单位向专业经营单位移交，不作为物业现场检查和验收内容，但建设单位仍应将该部分的移交情况书面告知物业公司。  3、开办费用问题。根据法律规定，新建物业的建设单位应按照前期物业服务合同约定，向物业公司移交开办物资。若建设单位直接提供开办费，物业公司代购物资的，需要注意让物业公司向建设单位提供相应发票、凭据及开办物资清单，并约定物资产权归业委会所有，如有超出费用部分，视为乙方自愿出资购买的，所有权亦归业委会所有。

问题七：物业公司在承接查验过程中应注意的问题？  

1、坚持反复、全面验收，及时反馈问题，注重书面记录。对现场查验过程中存在的问题及资料移交中的漏项，物业公司应及时反馈、备案，提出整改意见及期限，并进行反复验收，直至全部合格，同时制作《物业现场查验记录》、《交接记录》等文件，以便日后作为物业服务质量问题划分权责的依据和证据。  2、产权界定要证明。物业服务区域内的公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、商业经营管理用房等产权需界定清楚及出具相关证明，避免以后引起业主投诉和争纷。3、注意特殊信息的收集。涉及物业服务区内的非常见的设施设备、原材料等，需要建设单位或施工单位提供供货、维修保养单位的地址、电话及联系人。  

问题八：如何确定物业承接查验双方的责任归属？  

建设单位及物业公司之间权责界定的主要依据是物业承接查验过程中的所签订的所有相关书面记录、协议。如查验不合格的，由双方协商处理办法并商定时间复验，逾期复验或逾期不整改的，由过错方承担责任；如针对资料不全等遗留问题，及时记录在册，由双方签字确认，事后联系补齐，未补齐或未提供的，由建设单位承担责任；若交付使用后存在隐蔽的质量问题：如属于设计、施工、材料的原因，由建设单位负责处理；如属于使用、管理不善的原因，由物业单位负责处理。

内容转自：北大物业讲堂